21ноября
Предыдущий материал Следующий материал
10 октября 2019, 13:44 0

Президент гильдии риелторов Приамурья, юрист Виталий Злочевский: о новой системе долевого строительства

Президент гильдии риелторов Приамурья, юрист Виталий Злочевский: о новой системе долевого строительства

Нино Кохреизде-Бушуева: У нас в студии президент гильдии риелторов Приамурья, юрист Виталий Злочевский.

Михаил Митрофанов: Мы будем говорить о новой системе долевого строительства. Попрошу вас начать с небольшого ликбеза, может быть, кто-то не знает, что такое долевое строительство. Как эта схема работала до изменений и что будет теперь?

Виталий Злочевский: Схема долевого строительства появилась в России примерно в 2005 году. До этого было – кто в лес, кто по дрова.

М.М.: Это напоминает систему кооперативов в советское время.

В.З.: Они есть до сих пор.

М.М.: Это похоже или это принципиально иное?

В.З.: Суть похожа, что постепенно по мере строительства дома вкладываются деньги в его развитие и строительство. В данном случае кооператив – когда объединяются заинтересованные лица в одну структуру, если долевое строительство, то это разные…

М.М.: Есть застройщик и условно физические лица, которые приносят ему деньги на разных этапах.

В.З.: А он сам строит на свое усмотрение. До 2005 года было законодательство, которое позволяло разными способами это делать и достаточно часто случались обманы. В 2005 году государство приняло закон: Заключались договоры долевого участия, деньги по мере строительства несли дольщики в эту компании. И к моменту окончания строительства, как правило, деньги нужно было выплатить полностью. В среднем срок строительства около 2 лет. Примерно на 2 года, условно говоря, рассрочка и была. За период жизнедеятельности этого закона в него внесли множество изменений, были ужесточения массовые, как то – обязательно застройщику состоять в саморегулируемой организации (СРО), чтобы типа контролировали подчиненных. Было страхование для того, чтобы уберечь дольщиков. Потом компенсационный фонд.

М.М.: Это все как-то плохо работало. В чем проблема?

В.З.: СРО показала себя плохо с точки зрения того, что их много. Но нет единой. И каждое СРО устанавливало свои правила, свои взаимоотношения. Какой-то контроль есть, но он не так хорош для дольщика, чем раньше было лицензирование. Лицензии боялись потерять. А СРО – это уже не так страшно.

М.М.: А сейчас без лицензии можно строить?

В.З.: Сейчас нужно состоять в СРО и получить допуск к работам. То есть, как таковой лицензии нет, но есть другая форма разрешения на строительство.

М.М.: Там проще договориться, по-русски говоря?

В.З.: Да, проще. Что касается страхования, нормальные страховые компании на этот рынок не пошли, потому что понимают, что любое банкротство крупного застройщика – это многомиллиардные убытки и рисковать за 3 копейки не хочется. Пошли на этот рынок только те компании, которые, так сказать, не очень ответственные. Потому что, как только начиналось банкротство крупной компании, страховая компания умерла. И это был просто своего рода налог за то, чтобы разрешать строить.

М.М.: Такие фейковые компании, аффилированные, тоже были. Сам застройщик создавал себе какую-то компанию?

В.З.: Скорее всего. Потом появился компенсационный фонд, на сегодняшний день он вроде и существует, какие-то деньги были собраны туда. По-моему, около 2 миллиардов рублей успел собрать и этот фонд. Но его средств не хватает для того, чтобы достраивать те проблемы, которые на сегодняшний день скопились в РФ. Поэтому наше правительство решило попробовать новую форму взаимоотношений между дольщиком и застройщиком, поставив между ними посредника – банк, который будет контролировать строительство, давать или не давать деньги застройщику, в зависимости от того, какие документы он будет предоставлять, как будет строить. Это называется открытие счета эскроу и дополнительно к этому – проектное финансирование.

М.М.: Эскроу-счет – что это значит?

В.З.: Это специальный счет, на котором аккумулируются деньги дольщиков и которые выдадут застройщику только в том случае, если он достроил дом.

Н.К.-Б.: Но он может воспользоваться средствами банка при определенных условиях?

В.З.: Вот это называется проектное финансирование, то есть необязательно в банке брать деньги, можно за свои деньги строить. А можно строить за счет денег банка – это и называется проектное финансирование.

М.М.: То есть взять кредит по сути дела?

В.З.: Да.

Н.К.-Б.: При этом на этот кредит есть проценты?

В.З.: Конечно.

Н.К.-Б.: Деньги дольщиков хранятся, но застройщик берет средства?

В.З.: Да. Причем деньги дольщиков хранятся бесплатно. Вы туда внесли 100 рублей и 100 рублей вы в лучшем случае получите.

М.М.: Здесь нет никаких процентов. Это нормально?

В.З.: С моей точки зрения ненормально, когда банк получает деньги и, скорее всего, крутит.

М.М.: Государство, которое все принимало, оно не подумало об этом?

В.З.: Я думаю, что тут прослеживается явный интерес банков – получить бесплатные деньги и выдать эти же деньги как бы в кредит застройщику.

Н.К.-Б.: А проектное финансирование – какой там процент? Он называется, он ограничен?

В.З.: За период, пока обсуждались вопросы проектного финансирования, цифры менялись трижды. То есть изначально разговор шел о том, что примерно 2-3 % будет стоимость проектных финансирований со стороны банка. Год тому назад, когда уже закон вступил в силу, министр Якушев говорил о 5-6 % годовых, а потом появились цифры 10-12 % годовых. И эта цифра очень напугала застройщиков, потому что смысла брать деньги под эти проценты и при этом каждый день отчитываться банку, куда ты их тратишь, застройщики не видят.

Н.К.-Б.: У нас одна из компаний заявила, что все оформили это проектное финансирование. Как на деле? Или не называют эту цифру?

В.З.: У нас 13 сентября была встреча, и мы как раз пытались выловить эту информацию со стороны этого застройщика и со стороны банка. К сожалению, они так и не сказали о реальной цифре – сколько проектное финансирование сейчас стоит для них.

М.М.: Не хотели раскрывать коммерческую тайну?

В.З.: Да, но была фраза представителя застройщика, что они хотели бы поменьше.

М.М.: Но договорились?

В.З.: Да, договорились. Выступал представитель банка. Он дал достаточно интересные цифры с точки зрения банка. По его данным, средняя ставка проектного финансирования должна составить 2-3 % годовых, и почти все присутствующие были, назовем так, ошарашены, выразили недоумение – возможно ли такое? Потому что те цифры, которые озвучивались полгода назад – 10-12 % годовых и 2-3 % – существенно различны. Но, повторюсь, что представитель банка озвучил эту цифру и сказал, что они будут стремиться к этой цифре. Это будет средняя ставка. То есть в начале проекта по их рассказу это будет выше процент, ставка гибкая, плавающая, в зависимости от того, как продается дом.

М.М.: Я как потенциальный дольщик понимаю, что ничего бесплатного не бывает и деньги из воздуха не возникают. И, естественно, все проценты ложатся на дольщика?

В.З.: Конечно.

М.М.: Закладываются в стоимость. Каким образом тогда эту стоимость считают? То есть стоимость корректируется по ходу строительства для первоначального вступившего дольщика, меняются как-то условия в зависимости от всех манипуляций, о которых вы говорите? Или нет?

В.З.: Я сомневаюсь, что для дольщика будет меняться что-то в сторону понижения. Думаю, что возможно в сторону повышения, а в сторону понижения – вряд ли.

М.М.: Договор предусматривает гарантию: если я вступил на таком-то этапе, то для меня фиксированная, условно говоря, стоимость, и она уже не меняется? Это в договоре прописывается? Есть такая обязанность?

В.З.: К сожалению, я пока не могу это комментировать, потому что сам договор с новым проектным финансированием я пока не читал. Думаю, что, скорее всего, все-таки у дольщиков будет закреплена фиксированная стоимость. Просто изначально застройщик, когда будет планировать строительство, он будет докладывать туда максимум процентов. А в ходе того, как он будет продавать и строить дом, он будет дополнительную прибыль получать.

М.М.: То есть понижать он, естественно, ничего не будет для дольщиков?

В.З.: Скорее всего.

Н.К.-Б.: Каким-то образом это уже сыграло на стоимости?

М.М.: Что со стоимостью сейчас происходит?

В.З.: По Благовещенску сказать не могу, потому что это только первый опыт, он появился буквально 3 недели назад, поэтому статистики как таковой нет.

М.М.: По стране?

В.З.: В целом публикуются цифры такие: что примерно 6-7 % добавляется к стоимости аналогичного жилья, которое строится, по проектному финансированию.

Н.К.-Б.: То есть тут схема, зависимая на первоначальном рынке. Новостройки дорожают, а следом тянется уже вторичка безосновательно.

М.М.: Что значит безосновательно? У нас инфляция.

Н.К.-Б.: Есть такая зависимость?

В.З.: Конечно. Вторичный рынок всегда, но чуть позже он тоже подтягивается под показатели первичного рынка.

Н.К.-Б.: Если сейчас говорить, что происходит, у нас потихонечку растет?

В.З.: Да, рост есть. К сожалению, я думаю, что в ближайшее время рост продолжится, потому что у нас традиционно показатели складываются в основном осенью. Первое – наша область дотационная, второе – наша область золотодобывающая, третье – аграрная. Все три фактора складываются осенью и, как правило, выстреливают, в том числе и на рынок недвижимости. В этом году добавилось еще два фактора: у нас в прошлом году возрастала стоимость ипотеки, поэтому несколько уменьшилось количество сделок. В этом году цифры пошли вниз.

М.М.: Вы имеете в виду процент?

В.З.: Да, то есть уже меньше 10 % средняя ставка. Я думаю, это подстегнет опять же рынок. Еще один фактор именно этого года: надо не забывать, что у нас порядка четырехсот домов пострадали от наводнения, и нашей области пообещали миллиард. И эти деньги когда-то придут на рынок.

М.М.: Вы сказали, складывается по итогам сезона: сколько в сельском хозяйстве собрали, какая стоимость и все такое. А золото, почему только осенью?

В.З.: Сдают, получают.

М.М.: Что, его только к осени сдают? Круглый год добыча идет.

В.З.: Я имею в виду, что дивиденды и основные прибыли получают, цыплят-то по осени считают. Артели закрываются, зимой у них начинаются ремонты, распускают работников.

М.М.: Подбивают бабки. Чем больше денег, тем дороже недвижимость?

В.З.: Как следствие, да.

Н.К.-Б.: То есть прогноз на ближайшее время благодаря всему перечисленному, в том числе федеральной помощи, которая поступит на приобретение жилья для пострадавших, эти деньги попадают на рынок недвижимости, то есть прогноз на рост?

В.З.: Прогноз однозначно на рост. В ближайшие 3 месяца почти наверняка.

Н.К.-Б.: Новая схема долевки – все это только подкрепление?

В.З.: Да.

Н.К.-Б.: По ценам понятно. По возможностям строительных компаний – пока большинство работает по-старому?

М.М.: Завершить они должны начатое?

В.З.: У нас был период, когда за эти полтора года, пока менялось законодательство, неоднократно правительство меняло правила игры, причем в одностороннем порядке, ни с кем не согласовывая. Был период, когда застройщиком сказали: «Берите разрешение на строительство, сколько сможете, и будете строить по старым правилам». Это было в прошлом году.

М.М.: Так они набрали?

В.З.: Наши застройщики набрали.

М.М.: А потом?

В.З.: Потом в декабре правительство сказало: «Вы знаете, что там много набрали, давайте-ка будем все работать по новым правилам с 1 июля 19-го года». Конечно же, все обиделись.

М.М.: А как это по новым правилам? То есть полдома построили до 1 июля по старым, а полдома – по новым правилам?

В.З.: Типа того.

М.М.: Как же, если договор уже есть?

В.З.: Не знаю, пока не могу это объяснить. Но, слава богу, застройщики заволновались и озадачили правительство. Оно с февраля до апреля думало-думало и, наконец, надумало, что те дома, которые имеют процент готовности 30 % и более, будут достраиваться по старым правилам, ничего меняться не будет. Те дома, которые не набрали эту готовность, работают по-новому.

М.М.: Что это значит? Деньги, которые им принесли дольщики, они их должны передать банку на эскроу-счета? Так что ли?

В.З.: Да. Сейчас подавляющее большинство объектов, которые строятся, они строятся по старым правилам.

Н.К.-Б.: До 31% готовности.

М.М.: А время Ч когда будет?

В.З.: 1 июля.

М.М.: Они это как-то зафиксировали?

В.З.: Застройщики должны были передать информацию о том, в каком состоянии находится их объект.

М.М.: Кто-то это проверяет? Они же могут написать, что у них 32%.

В.З.: Минстрой. У них есть специальный отдел, который контролирует деятельность застройщиков. Я думаю, они проверили и должны были составить списки. В среднем по России, насколько я знаю, примерно 80-85 % застройщиков будут работать по старым правилам, то есть они успели.

М.М.: Как в Амурской области?

В.З.: То же самое.

Н.К.-Б.: А оставшиеся, что о них слышно?

В.З.: Больше, наверное, не от них слышно, а от других застройщиков, которые сейчас в паузе находятся. Они переживают, справятся ли те застройщики, которые не попали под эти критерии со своими обязательствами.

М.М.: Что в этом случае может быть?

В.З.: Есть определенные, скажем так, аналитические материалы, которые говорят о том, что значительная часть застройщиков может не справиться с проектным финансированием, не сможет получить эти деньги от банков, и появится новая волна обманутых дольщиков со временем, потому что банки им не дадут возможности получить деньги.

М.М.: Переуступка какая-то предусматривается? Может быть, другой банк возьмется?

В.З.: Такая возможность предусматривается, но эти реформы не выгодны конкретному дольщику. Во-первых, затягиваются сроки сдачи, во-вторых, скорее всего, новый застройщик скажет, что тоже нужны деньги для того, чтобы достраивать.

Н.К.-Б.: Так они же лежат на этом счете?

В.З.: Нет, я говорю о тех предприятиях, которые не подпадают под возможность получить проектное финансирование. Не все банки и не всем застройщикам дадут деньги.

Н.К.-Б.: Понятно, но в чем смысл был изначально реформы, что деньги дольщиков хранятся на этом эскроу?

В.З.: Это те, которые сейчас начинают строить по-новому, мы пока про них не говорим. Мы говорим, что надо достроить то, что на сегодняшний день есть.

М.М.: 20 % которые по старой не могут, уже должны по новой. Но по новой не факт, что смогут. Сколько это в людях, в семьях?

В.З.: Я писал на эту тему в своем блоге. Аналитики говорят, что примерно 28 миллионов квадратов по России могут попасть в эту проблемную зону. На сегодняшний день строится примерно 120 миллионов квадратов жилья, примерно 1/5.

М.М.: Сколько в Приамурье?

В.З.: Не готов сказать. По России я цифры нашел, по Амурской области нет.

М.М.: Какое количество сейчас строится – нет такой пока информации? У Минстроя тоже нет? Они же проверяли.

В.З.: Какая часть из этих проблемная, вот это я сказать не могу. В среднем в области строится примерно 150 тысяч квадратов.

М.М.: Можно предположить, – 150, если это 25 %, то это …

В.З.: 30 тысяч возможно, что у нас под вопросом.

М.М.: Теперь ясно, что в любом случае для дольщика стоимость будет увеличена, то есть стоимость жилья в конечном итоге.

В.З.: Кто-то должен платить за безопасность.

М.М.: Да. Вы исследуете опыт зарубежных стран, там есть подобное?

В.З.: Наша схема долевого финансирования скопирована с германской схемы.

М.М.: За границей все долевое строительство страхуется?

В.З.: Да.

М.М.: Страхуют за счет кого? За счет самого дольщика?

В.З.: Конечно.

М.М.: Увеличение стоимости сопоставимо с суммой страхования или нет? Есть аналитика?

В.З.: Честно говоря, не готов сказать. Но я повторюсь, когда в законе были приняты изменения относительно обязательного страхования, те страховые компании, которые адекватные, поставили ценник 3-4 % от стоимости объекта. Фирмы-однодневки делали 1,2-1,5 %, то есть демпинговали. Понятно, что, как только начиналось банкротство в крупной компании, эта фирма быстренько умирала, и фактически люди платили за воздух.

Н.К.-Б.: В Германии, если не ошибаюсь, одна из самых низких процентных ставок по ипотеке. А как же там с этой схемой? Если мы ее переняли, там каковы проценты?

В.З.: Я не готов обсуждать, я не изучал этот вопрос.

Н.К.-Б.: В Германии, например, до 2 % ипотека, а у нас самая низкая в прошлом году была 9,2 %. Извините, но разница большая. Интересно, когда мы перенимаем схемы, перенимаем ли мы проценты?

В.З.: К сожалению, нет.

Слушатель: Однозначно не для людей закон, банкиры явно в большом плюсе. Видим, кто продвинул закон.

В.З.: Вообще, как бы история появления этого понятия – проектное финансирование – началась примерно 4 года тому назад. Насколько я помню, именно банки инициировали этот проект.

М.М.: Они заинтересованы, чтобы деньги через них проходили. Спасибо вам за то, что пришли и рассказали.

Просмотров всего: 234

распечатать

Комментарии закрыты