6апреля
Предыдущий материал Следующий материал
18 октября 2018, 14:20 0

Наталья Ловягина: теперь не требуется получение разрешения на строительство индивидуального жилого дома

Наталья Ловягина: теперь не требуется получение разрешения на строительство индивидуального жилого дома

Михаил Митрофанов: У нас в гостях начальник правового управления администрации города Благовещенска Наталья Ловягина. Наталья Николаевна, добрый день!

Наталья Ловягина: Добрый день!

М.М.: Изменения в Градостроительном кодексе от 3 августа 2018 года. Вступает в действие федеральный закон о внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации. Мы пригласили вас для того чтобы поговорить о некоторых изменениях которые касаются индивидуального жилого строительства. Я предлагаю сначала обозначить, что это за изменение, то есть в каких направлениях касаются изменения индивидуального жилого строительства.

Н.Л.: Я надеюсь что информация, которой я с вами сегодня поделюсь, будет в своем роде полезна каждому жителю Благовещенска, а особенно тем гражданам, которые планируют либо начали строительство индивидуальных жилых домов. В связи с изменениями, вступившими в силу в начале августа, теперь не требуется получение разрешения на строительство индивидуального жилого дома. Теперь достаточно обратиться в администрацию города с неким уведомлением.

М.М.: То есть я собираюсь строить дом?

Н.Л.: Вы собираетесь строить дом. Вы должны обратиться в администрацию города с уведомлением, то есть направить нам уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства.

М.М.: Но я же не могу строить его где попало? Я имею право строить его в определенном месте?

Н.Л.: Конечно. Этому уведомлению должна предшествовать определенная работа, а я о ней скажу позже. Сейчас пока остановлюсь на этом уведомлении, которое вы должны направить для того, чтобы получить собственное право на строительство этого дома. К этому уведомлению вы должны приложить правоустанавливающие документы, если право не зарегистрировано в Росреестре.

М.М.: На землю вы имеете в виду?

Н.Л.: На землю. Ряд информаций, предусмотренных законодательством, вы должны отразить в этом уведомлении. Форма уведомления уже утверждена соответствующим приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ. Эту форму можно взять на любом сайте, заполнить ее, и сведения, которые вы туда внесете, нужно направить в администрацию города.

М.М.: В 27 статье закона написано, что сроки и основная часть заработает с 1 января 2019 года. А вы сказали, что уже вступил уведомительный характер.

Н.Л.: Уведомительный характер вступил в части изменения, касающегося именно строительства на садовых участках и дачных участках, вступает в силу с 1 января 19 года, на это я обращу особое внимание. Сейчас уведомление обязательно для строительства индивидуального жилого дома на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства. После получения уведомления администрация в течение 7 рабочих дней осматривает его, смотрит, соответствует ли планируемое строительство требованиям законодательства и до разрешенного использования земельного участка иным требованиям. Мы в свою очередь направляем уведомление этому гражданину о том, что планируемое строительство соответствует требованиям и объект может быть размещен, либо не соответствует и не может быть размещен с указаниями, в каком месте, какие параметры и ограничения препятствуют строительству этого объекта.

М.М.: Какие ограничения могут быть?

Н.Л.: Это может быть несоблюдение требований пожарной, санитарной безопасности. Это может быть несоблюдение разрывов от границ земельного участка. Это то, что касается строительства. Это может быть связано с ограничениями использования земельного участка в принципе, например, его нахождение в санитарно-защитной зоне, которые прямо предусматривают запрет на строительство индивидуального жилья.

М.М.: Там, наверное, и участок не может выделяться под индивидуальное жилье?

Н.Л.: Участок может принадлежать гражданину на праве собственности, он может быть наследством.

М.М.: Еще до того, как он попал в эту охраняемую зону?

Н.Л.: Да.

М.М.: То есть это надо все проверить и выяснить?

Н.Л.: Для того чтобы понимать, какие у тебя права по использованию принадлежащего тебе земельного участка, лучше всего обратиться в администрацию для получения градостроительного плана земельного участка. Это тот документ, который выдается совершенно бесплатно в течение 7 рабочих дней, в котором отражена полностью вся история земельного участка. Какие объекты на нем можно строить, какие параметры объекта можно предусматривать при проектировании, какие ограничения на земельный участок наложены. Этот градостроительный план является основанием для строительства.

М.М.: Куда обратиться - давайте сразу координаты озвучим, может быть, телефон, сайт?

Н.Л.: Для получения градостроительного плана - это муниципальная услуга, она определена соответствующим регламентом.

М.М.: В МФЦ?

Н.Л.: Через МФЦ. Можно просто сделать заявку и получить его в течение установленного срока.

М.М.: Вы сказали, что гражданин обращается, и он должен предоставить правоустанавливающие документы. Допустим, я хочу строить, но участок принадлежит не мне, а кому-то из родственников, здесь как регулируется?

Н.Л.: Право на строительство принадлежит только застройщику, а застройщик является правообладателем земельного участка.

М.М.: Если участок принадлежит не мне, я не имею права там ничего строить?

Н.Л.: Конечно, нет. Разрешение на строительство либо в случае, если вы направите уведомление о строительстве индивидуального жилого дома, вы получите уведомление о недопустимости строительства вами этого объекта.

М.М.: Теперь не надо сначала получать специальное разрешение, а достаточно уведомить. Но это ведь тоже разрешение, администрация говорит: «Пожалуйста, можете строить». В чём принципиальная разница? И раньше надо было получить такой «одобрямс» от администрации.

Н.Л.: Может быть, это игра слов, решение, уведомление. Получение уведомления о невозможности строительства, лицо не может строить объект, если он его строит с нарушением установленного порядка, то это тоже может быть квалифицировано, как объект самовольного строительства. С другой стороны, отказ, то есть уведомление о невозможности строительства, не препятствует ему поправить какие-то вещи в документе, в уведомлении. Пересмотреть свои планы на дом, подвинуть его в нужную сторону и повторно уведомить администрацию. Уменьшить разрыв от земельного участка и так далее. В случае если администрация уведомляет о допустимости размещения объекта, то это дает право на строительство индивидуального жилого дома в течение 10 лет по окончании строительства.

М.М.: Что это значит - в течение 10 лет необходимо построить этот дом?

Н.Л.: Необходимо построить.

М.М.: Если не построишь, надо будет разрешение получать заново?

Н.Л.: Сложно сказать, что дальше законодатель имел в виду. Но после окончания строительства в течение 10 лет лицо должно направить в администрацию уведомление об окончании строительства.

М.М.: В течение 10 лет? Я не ослышался?

Н.Л.: По окончании строительства, которое должно быть закончено в течение 10 лет.

М.М.: В какой срок должны направить?

Н.Л.: Вы закончили строительство, и вы должны направить это уведомление.

М.М.: В тот же день? В течение месяца, года?

Н.Л.: В данном случае не установлено. Предполагается, что это в интересах застройщика - зарегистрировать собственный объект недвижимости. Завершенность или незавершенность строительства определяется кадастровым инженером. Поскольку за индивидуальным жилищным строительством никто не надзирает, то это по большому счёту находится на совести застройщика.

М.М.: То есть можно достраивать все 10 лет?

Н.Л.: Все 10 лет он может строить этот дом. Надо сказать, если он его построил и просто не хочет регистрировать для того, чтобы уйти от налогообложения, есть статья Административного кодекса об административных правонарушениях эксплуатация объекта без ввода в эксплуатацию. Лучше всего, конечно, построить, уведомить администрацию об окончании строительства и после проведения проверки построенного объекта, ранее выданному уведомлению администрация города самостоятельно. И в этом ключевое изменение порядка регистрации кадастрового учета объекта и регистрации на него право, которое произошло в начале августа.

М.М.: До этого было по-другому?

Н.Л.: Была так называемая дачная амнистия. Разрешение на ввод индивидуального жилого дома не предполагалось, лицо самостоятельно обращалась в кадастровую палату и на основании декларации, а в последнее время на основании технического плана, был осуществлен кадастровый учет и регистрация права по заявлению гражданина.

М.М.: В администрацию не надо было обращаться?

Н.Л.: Не надо.

М.М.: Сейчас, что получается, нам усложнили жизнь? Или наоборот облегчили?

Н.Л.: Я думаю, что несколько усложнили. Я думаю, что законодатель здесь логично, потому что нарушения, которые последовали за этой самодеятельностью, мягко говоря, они потом решались администрацией потом. Это самовольные постройки, которые декларировались как индивидуальные жилые дома, а на самом деле появлялись многоквартирные жилые дома, так называемые гостинки. Поэтому сегодня такой объект индивидуального жилищного строительства без уведомления администрации о его соответствии признакам индивидуального жилого дома и заявленном в первоначальном уведомлении зарегистрирован не будет.

М.М.: Мы еще обязательно вернемся к этой теме. Скажите, какие еще принципиальные новшества - вот регистрация, уведомление администрации теперь занимается этим вопросом? Какие ещё принципиальные новшества вот в этом смысле?

Н.Л.: По индивидуальному жилищному строительству, наверное, все ключевые изменения мы отразили. Единственное, на что бы я хотела обратить внимание, до начала строительства вызвать кадастрового инженера и, что называется, точки земельного участка, характерные точки, вынести в натуре. Потому что часто случается, что ранее установленные заборы не отражают фактического расположения границ земельного участка. С этим тоже потом случаются проблемы.

М.М.: Насколько я знаю, просто методы фиксации точек изменились: сейчас приборы более точные. То есть, то, что раньше отмечалось на кадастровых планах, оно просто сейчас уже сдвинулось все.

Н.Л.: Оно может не соответствовать действительности, это тоже немаловажно.

М.М.: Планирует ли администрация как-то заняться этим вопросом, что называется, поголовно всех перемерить? Потому что это непростое дело.

Н.Л.: Администрация точно не будет этим заниматься, это не полномочия органа местного самоуправления, это интерес и ответственность каждого правообладателя земельного участка.

М.М.: То есть хочешь, чтобы у тебя точно было все отражено, обращайся, плати деньги.

Н.Л.: Это не такая дорогая услуга. В будущем при строительстве объектов может предупредить серьёзные негативные последствия вплоть до сноса объекта.

М.М.: Давай перейдем к вопросу самовольного строительства. Сегодня как изменилось законодательство? Изменилось ли в смысле исправления, легализации, сноса, порядка принятия решения. Как сейчас все будет происходить?

Н.Л.: В этом вопросе, в этих правоотношениях произошли, можно сказать, революционные изменения. Я остановлюсь на некоторых из них. В первую очередь внесены изменения в 222 статью Гражданского кодекса, определяющие понятие самовольной постройки, порядок ее сноса, порядка ее легализации.

М.М.: В какую сторону изменились?

Н.Л.: Что изменилось. Если раньше объект самовольного строительства подлежал сносу лицом, его построившим, то в настоящее время есть альтернативные варианты. Я о них чуть позже расскажу. Теперь решение о сносе объекта самовольного строительства может быть принято как судом, так и органами местного самоуправления. Раньше только судом. В случае, когда решение о сносе, либо решение о сносе и приведение объекта в соответствии с требованиями принимается органом местного самоуправления, этот перечень случаев он исчерпывающий. В основном это связано, когда объект находится на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то есть не в частной собственности, и когда строительство объекта на нем потенциально невозможно.

М.М.: Это что значит?

Н.Л.: Это земли общего пользования, отсутствие правоустанавливающих документов у застройщика, то есть легализовать его, в том числе признанием права в судебном порядке, не представляется возможным в принципе. Когда нет спора, администрация принимает это решение. В отношении жилых домов администрация лишена права принимать решение о сносе, может только суд. Что касается формулировки: если раньше требование заявлялось о сносе, то сегодня такая новелла о сносе либо о приведении в соответствие с требованиями законодательства. Теперь суд при вынесении решения по иску администрации определяет срок для сноса, либо для приведения его в соответствие с требованиями, при этом срок для сноса определяется от трех месяцев до года, для приведения к соответствию от года до трех лет, в зависимости от характера объекта самовольного строительства. После получения решения о сносе или о проведении в соответствие с требованиями, что должен сделать застройщик? Застройщик должен в течение срока, установленного для сноса, направить в администрацию города утвержденный проект реконструкции объекта, то есть в приведение его в соответствие с требованиями.

М.М.: О сносе?

Н.Л.: Принимается решение о сносе либо о приведении в соответствие. Такое решение с самого начала альтернативное.

М.М.: То есть однозначного решения о сносе не бывает?

Н.Л.: Бывает. Это зависит от того, какое заявление направляет в суд администрация. Либо о сносе, когда нет возможности в принципе его привести в соответствие, либо есть какой-то шанс. По большому счету, решение, вынесенное судом для застройщика, является началом к действию. Если в течение срока, установленного для сноса, он не представил в администрацию проект реконструкции, значит, он не собирается приводить его в соответствие, значит, он его должен снести.

М.М.: Какой это срок?

Н.Л.: Он устанавливается судом. Для сноса - от трех месяцев до года, для приведения в соответствие - от года до трех лет.

М.М.: Условно говоря, через 363 дня, то есть год еще не проходит, я в последний день окончания срока подаю проект, потом этот проект кто-то утверждает?

Н.Л.: Никто его не утверждает, вы его направляете и администрация города, таким образом, понимают, что вы будете приводить этот объект в соответствие.

М.М.: А дальше сколько?

Н.Л.: Столько, сколько определил вам суд - максимальный срок три года.

М.М.: Если за три года ничего не сделал, то, что?

Н.Л.: Тут наступает самое интересное. В случае если собственник земельного участка, на котором он самовольно возвел объект, ничего не сделал и не привел его в соответствие с требованиями в установленный срок в рамках исполнения решения суда, тогда администрация города принимает решение об обращении в суд за изъятием этого земельного участка и продажи его с публичных торгов. Предметом торгов является именно земельный участок.

М.М.: А то, что там возведено?

Н.Л.: Объект капитального строительства тоже оценивается. Оценивается цена его сноса, стоимость работ по сносу, либо приведение его в соответствие с требованиями.

М.М.: Сколько нужно денег на то, чтобы снести, а сам объект ничего не стоит?

Н.Л.: Этот объект ничего не стоит, это объект самовольного строительства. При этом, если рыночная стоимость земельного участка ниже, чем стоимость работ по сносу или приведение его в соответствие, то стоимость земельного участка определяется равным рублю. В случае если по результатам двоекратно предложенного к продаже земельного участка никто его не приобрёл, то этот земельный участок обращается в муниципальную собственность без какого-либо возмещения стоимости чего-либо этому собственнику.

М.М.: То есть собственник заинтересован?

Н.К.: Однозначно. Он потеряет не только объект, который он должен был снести, но и земельный участок, который находится у него в собственности. Если это аренда, тогда мы говорим об одностороннем прекращении арендных отношений по инициативе администрации города, в случае если он не исполнил обязательства, которые следовали из решения суда. В случае если этот земельный участок расположен на территории общего пользования, тогда даже не будет приниматься судебное решение, администрация сама принимает решение и изымет его без публичных торгов.

М.М.: На сегодня какая практика уже сложилась, каков порядок дел о самовольном строительстве циркулирует в нашем городе?

Н.Л.: Что касается строительства индивидуальных жилых домов, то практика уже пошла. Люди обращаются с уведомлениями о планируемом строительстве, о завершенном строительстве домов.

М.М.: И о завершенном строительстве нужно уведомлять?

Н.Л.: Иначе объект индивидуального жилищного строительства не будет поставлен на кадастровый учет, на него не будет зарегистрировано право, только через уведомление о завершении строительства.

М.М.: Это обязательное условие для того, чтобы в дальнейшем поставить на кадастровый учет?

Н.Л.: Обязательное условие.

М.М.: Если вы не уведомляли и не получили согласие и одобрение от администрации, то можете дальше не обращаться?

Н.Л.В кадастровой откажут.

М.М.: Допустим, я не уведомил, я не знал, не смог, не успел, но начал строить…

Н.Л.: Мы сейчас говорим о начале строительства или о завершении строительства?

М.М.: Начал и завершил, как быть?

Н.Л.: Если ранее было получено разрешение на строительство, оно действует, по окончании завершения строительства нужно обратиться с уведомлением о завершении строительства. Если объект строится и не получено разрешение на строительство, я призываю всех обратиться и уведомить администрацию о планируемом строительстве.

М.М.: Как бы о начале строительства?

Н.Л.: Да. Такое право есть в переходных положениях, законом оно прописано.

М.М.: То есть никто не придет и не скажет: например, котлован вырыт, фундамент стоит, строительство начали, а тут прислали «филькину грамоту», что вы собираетесь построить.

Н.Л.: У нас нет такого тотального контроля, чистки происходить не будет, но, я надеюсь, что люди, заинтересованные в том, чтобы деньги были потрачены не зря, объект был поставлен на кадастровый учет, чтобы на него возникли права. Поэтому лучше всего, конечно, это сделать. Более того, поскольку с 1 января 19 года индивидуальные жилые дома можно будет строить и на садовых участках.

М.М.: Сейчас пока нельзя?

Н.Л.: Пока нельзя, только садовые домики. Законодатель предписывает права на уведомление администрации и о начале строительства на садовых и дачных участках. Дабы потом после 1 марта 2019 года была возможность уведомить об окончании строительства, потому что, если сейчас…

М.М.: Вы имеете в виду, если они уже там построены?

Н.Л.: Да. Лучше уведомить администрацию о том, что там происходит. Потому что с 1 января 19 года для объектов жилого назначения на садовых и дачных участках, дачном участке сейчас потихоньку начнут уходить в историю, тоже требуется уведомление.

М.М.: Поясните вот эту реплику: «Начнут уходить в историю?» Такого понятия не будет больше?

Н.Л.: Не будет. Федеральный закон о дачных и садовых участках он претерпел изменения, и теперь остаются только земельные участки для индивидуального жилищного строительства, садовые участки и огородные участки. На огородных участках ничего строить нельзя, кроме небольших объектов для хранения инвентаря. На садовых участках можно будет строить индивидуальные жилые дома в том же порядке, в котором это предусмотрено для земельных участков индивидуального жилищного строительства.

М.М.: Садовые участки получают, таким образом, как бы статус, по сути дела, участка для индивидуального жилого строительства?

Н.Л.: Это не предполагает изменение вида разрешенного использования или какой-то обязанности у администрации перевода зоны садовых участков в зону индивидуальной жилой застройки. Это предопределяет права гражданина строить на садовом участке дом и жить в нём полноправно, владея им, регистрируясь по месту жительства. Эти улучшения обращены лицом к гражданину.

М.М.: Это устраняет какую-то дополнительную волокиту? Перевод в другую форму, я имею в виду сам индивидуальный участок? Как он был садовый участок, он так и остаётся?

Н.Л.: Да, но на нем может возникнуть жилой дом в порядке, предусмотренном для строительства индивидуального жилого дома.

М.М.: Действуют те же ограничения, то есть участок должен принадлежать тому, кто на нём собирается строиться?

Н.Л.: Однозначно. И чтобы были соблюдены границы земельного участка, пожарно-санитарные нормы.

М.М.: Еще раз напомним: за разрешением и за консультациями можно обращаться в многофункциональный центр?

Н.Л.: Многофункциональный центр принимает заявления на оказание муниципальной услуги, а в администрации города есть управление архитектуры и градостроительства, есть земельное управление, где установлены официальные часы приема граждан по личным вопросам. Если возникли какие-то вопросы, есть необходимость в разъяснении изменений законодательства, пожалуйста, обращайтесь. Обращайтесь за выдачей градостроительных планов земельных участков, администрация будет способствовать в получении максимальной информации по данному вопросу.

М.М.: Я так понимаю, что здесь процесс взаимный, как говорится, все должны быть заинтересованы в том, чтобы все было по правилам и по закону и не возникало никаких проблем. В завершение хочу задать вопрос: я вычитал, что высоту индивидуальных жилых домов решено ограничить 20 метрами. Я, честно говоря, в недоумении, что это за дома такие? У вас есть понимание, какой максимальной высоты у нас индивидуальные жилые дома?

Н.Л.: Да, действительно в 222 статье Гражданского кодекса изменения касаются и высоты 20 метров. На мой взгляд, в Благовещенске таких жилых домов и не было. Видимо, законодатель ориентировался на все регионы России.

М.М.: Спасибо вам, чтобы приехали и разъяснили эти изменения. Надеюсь, что наша беседа была не только интересна, но и полезна нашим слушателям.

Просмотров всего: 1051

распечатать

Комментарии закрыты